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Quel est le statut d’une agence immobilière ?

statut-agence-immobiliereL’activité immobilière en France est très réglementée. Les conditions pour avoir la possibilité d’exercer la profession d’agent immobilier sont fixées par loi n°70-9 du 2 janvier 1970, plus connue sous le nom de loi Hoguet. Cette loi renseigne sur les dispositions en vigueur d’une personne physique ou morale qui doit avoir les compétences requises afin d’exercer un concours aux opérations de vente, d’achat, de location, de sous location, saisonnière ou non, de biens immobiliers, qui peuvent être, soit des immeubles bâtis ou non, ou des fonds de commerce (article premier). Un agent immobilier doit avant toute chose être titulaire de la carte professionnelle en titre TNS (profession strictement réglementée). Il peut être un gérant majoritaire d’une société ou minoritaire selon les dispositions fixées par la loi Hoguet. Il ne peut pas être un négociateur commercial, ni un salarié, ni tout autre statut qui ne rentre pas dans le cadre de la loi.

L’agent immobilier doit attester d’un niveau d’expérience correcte. Au moins un BAC+3 dans un domaine juridique ou commercial et il doit avoir trois années d’expérience en tant que salarié. Il peut tout aussi bien avoir fait un BTS des professions immobilières. Un professionnel immobilier doit donc avoir au moins 10 ans d’expérience avec la carte T valable 10 ans, si il veut monter ça propre agence immobilière. Le professionnel doit obligatoirement souscrire à une assurance responsabilité civile professionnelle, si il veut exercer son activité en respectant les modalités administratives et juridiques.

Les obligations relatives au statut de l’agent immobilier

L’expert en vente immobilière doit respecter certaines obligations commerciales pour exercer son travail correctement dans les règles et sans pratiques abusives. Il a une obligation de transparence des prix. En effet, l’agent immobilier a une liberté sur les honoraires qu’il pratique mais une obligation d’affichage des tarifs en vitrine. L’agent doit respecter les règles de conformité portant sur les informations relatives au bien qu’il met en vente (modalité de calcul des honoraires, montant de la commission exprimée en pourcentage). Ces informations obligatoires à destination du consommateur sont prévues par le code de la consommation et précisées par l’arrêté du 29 juin 1990.

En amont, il y’a le mandat de mise en vente du bien. C’est la détention de ce mandat qui donne l’autorisation à un agent immobilier d’exercer son activité dans les limites fixées par la mission qui lui a été confiée par le mandant (vendeur ou acheteur). Il existe plusieurs types de mandats différents: le mandat simple qui donne la possibilité au mandant de diffuser son bien à toutes les agences immobilières ou il peut par lui même rechercher son acheteur. Le mandat exclusif par le biais duquel le mandant peut confier son affaire à une seule agence qui en a l’exclusivité mais il peut encore lui même traiter son affaire avec son acheteur potentiel. Le mandat exclusif absolu: seule l’agence immobilière est en charge de trouver un preneur pour son client; elle a l’exclusivité totale de l’affaire. Le mandat a quand même une limitation dans le temps, un délai de prescription d’au moins 3 mois, au delà duquel le mandat n’est plus recevable. Chaque mandat doit avoir une numérotation et il doit être inscrit dans un registre pour qu’il soit validé.

En aval il y’a la commission que touche l’agent immobilier. L’obligation d’un mandat numéroté et inscrit dans un registre est un gage de transparence et la commission est subordonnée à la détention de ce mandat écrit au moment même où le bien est soumis à l’acquéreur. En effet, cette commission doit figurer dans l’avant contrat (promesse de vente, compromis); elle est encaissée à partir du moment où l’agent immobilier a bien rempli sa mission de démarchage dont la publicité du bien et l’organisation des visites. Si il n’a pas rempli son rôle pleinement, il touchera cette commission avec une décote. La commission due est versée après la signature du contrat en présence du notaire. Toute rémunération avant cette signature est impossible et peut amener à la résiliation du contrat ou encore le rendre entièrement caduque.

Le statut juridique et fiscal d’un agent immobilier

Pour devenir agent immobilier, le professionnel a le choix entre deux statuts juridiques: le premier le statut d’entrepreneur individuel. Ce statut concerne ceux qui veulent monter leur propre entreprise seul ou en famille ; à peu près 31% des sondés ont ce statut. Le deuxième statut est la constitution d’une société, en règle général les agents immobiliers choisissent de fonder une société sur la base d’une SARL (société anonyme à responsabilité limitée) ou d’une SAS (société par actions simplifiée) ; 69% des professionnels optent pour la constitution d’une société.

L’agent immobilier fait partie du régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce régime fiscal est réel normal, quand le chiffre d’affaires est supérieur à 777 000 € ou réel simplifié quand le chiffre d’affaires est inférieur à 777 000 €. Le barème de l’impôt n’est pas le même si l’agent immobilier choisit d’être un entrepreneur individuel, il sera soumis à l’impôt sur le revenu (IR). Si l’agent immobilier choisit le statut de société, il sera soumis à l’impôt sur les sociétés (IS) au taux de 33.33%. Les dividendes versés sont soumis au revenu imposable après un abattement de 40%. Pour le gérant majoritaire ou minoritaire le revenu imposable est majoré de la rémunération que le gérant perçois.

Statut social du professionnel

Entrepreneur individuel (1) ou gérant majoritaire de SARL (2) par tranches de revenus ou de rémunérations

Cotisations < 37 032 € < 148 128 € < 185 160 € > 185 160 €
Assurance maladie maternité 6.5% 6.5% 6.5% /
Indemnités journalières maladie 0.7% 0.7% 0.7% /
Allocations familiales 5.4% 5.4% 5.4% 5.4%
Assurance vieillesse 16.85% / / /
Assurance invalidité décès 1.1% / / /
Participation formation 0.15% / / /
retraite complémentaire 7% 8% / /
Total + CSG + CRDS 46.2% 28.6% 20.6% 13.6%

Protection sociale du professionnel

Entrepreneur individuel ou gérant majoritaire de SARL

- Incapacité temporaire: Indémnité journalière: 1/730ème du revenu professionnel moyen avec un minimum de 20.3€(1/730ème de 40% de 1 PSS) et un maximum de 50.7€(1/730ème de 1 PSS). Leur versement est limité à 360 indemnités journalières sur une période de 3 ans.

- Invalidité partielle: Rente: 30% du revenu annuel limité à 30% de 1 PSS(soit 11 109 € en 2013) jusqu’au 60ème anniversaire + majoration pour tierce personne de 12 989,19€. Minimum versé = 3 316.69€.

Invalidité totale: Rente 50%: du revenu annuel limité à 50% de 1 PSS(soit 18 516 € en 2013) jusqu’au 60ème anniversaire + majoration pour tierce personne de 12 989.19€. Minimum versé = 7 510.24€.

Décès: pour le conjoint, Capital décès: il s’élève à 20% du plafond annuel de la Sécurité Sociale (soit 7 406 € en 2013) si l’assuré était cotisant et à 8% du plafond annuel de la Sécurité Social (soit 2 963€ en 2013) si l’assuré était retraité (80 trimestres validés au RSI au minimum) Rente: néant

Décès: pour les enfants à charges, Capital: 5% du plafond annuel de la Sécurité Sociale (soit 1 852 € en 2013) Rente: néant

La retraite de l’agent immobilier

Entrepreneur individuel ou gérant majoritaire de SARL

Retraite de base Revenu annuel moyen X Taux X (nbr de trimestres / durée de référence) Revenu annuel moyen = moyenne des revenus perçus pendant les meilleures années dans la limite de 1 PSS (37 032 € en 2013) Taux plein = 50% (65 ans ou 164 trimestres pour les personnes nées à partir de 1953) Retraite de base maximum = 50% de 1 PSS, soit 18 516 € pour 2013
Retraite complémentaire La retraite complémentaire est obligatoire. 7% des revenus < 37 032 € (1 PSS) + 8% des revenus compris entre 37 032 € et 148 128 € (4 PSS) / Coût d’acquisition du point: 16.140 € X Valeur du point (valeur du point: 1.162 €) X nbr d’années
  • EUPHROSINE Sandra a dit :

    Bonjour,

    J’aurais besoin de vos conseils avisés, pouvez-vous m’aider?
    J’habite aux Antilles et souhaite ouvrir une agence immobilière avec une amie.
    Nous optons pour une SARL. Mon amie peut prétendre à l’obtention de la carte T et sera gérante. Je fais en parallèle une VAE pour y prétendre également.
    En attendant, je souhaite avoir le statut de salariée.(smic + com) Mon amie est salariée dans une autre société. Je dispose de fonds qu’elle n’a pas.
    Est-ce-possible que je sois salariée majoritaire de la SARL et elle gérante salariée sans qu’on ne lui verse de salaire?
    Ce montage est-il le plus judicieux sur le plan fiscal et social?

    Merci de votre réponse attendue,
    Salutations ensoleillées,
    Sandra EUPHROSINE

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