Agence immobilière

Votre annuaire immobilier pour les agences immobilières en France

blog immobilier

Ouvrir une agence immobilière en indépendant

agent-immobilier-independantLe négociateur immobilier non salarié

L’atout principal des agents immobiliers indépendants est leur proximité avec la clientèle. Ce sont des collaborateurs ou des négociateurs indépendants soumis au statut d’agent immobilier et prévu par le code de commerce, d’après une loi entrée en vigueur le 13 Juillet 2006. Cette loi permet aux agents immobiliers de bénéficier d’un plus large champ d’exercice et d’avoir un statut indépendant si ils le souhaitent.

Le négociateur immobilier indépendant reste néanmoins lié avec une agence immobilière par un contrat synallagmatique qui lui confère des droits mais surtout des obligations dans le cadre de son exercice de négociateur immobilier. L’intérêt d’un tel contrat pour un agent immobilier est de profiter d’un certain nombre d’avantages surtout en cette période de conjoncture économique défavorable sur le marché de l’immobilier. Cependant il y’a aussi des inconvénients, en cas de rupture du contrat l’agent immobilier sera amené à payer des indemnités qui peuvent être lourdes à supporter.

Les avantages d’une collaboration

L’agence immobilière peut disposer d’une plus grande proximité avec sa clientèle grâce à son réseau de négociateurs indépendants. L’agence peut recevoir des informations privilégiées venant de leur part; ainsi cela ouvre la voie à de nouvelles opportunités et leur permet d’être les premiers à négocier sur de nouvelles affaires. Les avantages qu’en tire une agence immobilière sont aussi au niveau du régime juridique. L’agence n’a pas à verser un salaire fixe au négociateur, il n’est rémunéré qu’à partir de commissions qui dépendent du nombre de transactions réalisées. Malgré un contexte où le nombre de transactions est en stagnation, l’agence immobilière peut bénéficier d’exonérations de charges sociales qui peuvent peser lourd dans la balance si elle avait embauché un salarié en plus. Le collaborateur est malheureusement soumis à un travail difficile, même si ses compétences ne sont pas mises en cause, il peut souffrir d’une rémunération qui est directement liée au nombre de transactions réalisées.

Le contrat qui lie les deux parties présente des droits et des obligations qui doivent être respectés mutuellement par celles-ci. Le contrat synallagmatique implique un lien de réciprocité entre les deux partis, a contrario le collaborateur n’est pas soumis par un lien de subordination avec l’agence immobilière. Le collaborateur se doit de négocier et conclure des contrats pour le compte du mandataire -ici l’agent immobilier. Il peut rédiger les mandats conclus au profit de ce dernier. Il ne pourra pas recevoir une quelconque somme d’argent avant ou après la signature du mandat sans la présence d’un notaire.

Les inconvénients d’une collaboration

Lorsque le contrat de collaboration prend fin, le négociateur indépendant se voit attribuer des indemnités de cessation de contrat. Ces indemnités sont prévues par l’article L. 134-12 du Code de commerce. Le négociateur aura droit à cette indemnité si ce n’est pas lui qui met fin au contrat, soit en démissionnant, soit en obligeant son mandataire à rompre par une pratique déloyale. Si le collaborateur fait une faute grave, il ne pourra pas non plus bénéficier de cette indemnité et le litige qui pourrait naître entre les deux parties sera réglé par le Juge lui même. Le calcul de cette indemnité reste aussi une question épineuse et il revient à une jurisprudence très précise d’en fixer les modalités.

En règle générale, l’indemnité octroyée au collaborateur est équivalente à deux années de commission. Elle peut aussi monter jusqu’à trois de commissions selon certaines dispositions spécifiques, que seul les magistrats ont le droit de fixer. C’est l’ensemble des rémunérations acquises par le collaborateur durant toute la durée du contrat qui permet de calculer précisément le montant de l’indemnité, et qui ne peut pas être limitée par une quelconque clause la rendant inefficace afin de respecter l’ordre public. La cour de cassation a ajouté par un arrêté du 15 septembre 2012 de nouvelles dispositions, selon lesquelles l’imposition à la charge de l’agent commercial ne doit pas être prise en compte dans le calcul de son indemnité. Autrement dit le calcul de l’impôt sur cette indemnité de fin de contrat n’est pas imputable à la charge du mandataire -l’agent immobilier. Ainsi seul les commissions et les rémunérations rentrent en compte dans le calcul de l’indemnité sans que l’impôt ne vienne compenser les bases (ni avant, ni après) du régime indemnitaire relatif à la cessation de ce type de contrat entre un agent immobilier et un négociateur commercial indépendant.

Pour conclure, un agent immobilier peut décider de créer un partenariat avec un négociateur indépendant pour profiter des avantages de proximité avec la clientèle et d’un allègement des charges sociales. En cas de rupture du contrat, les indemnités équivalentes à deux années de commission représentent une charge très lourde pour l’agence immobilière, d’où une incitation à la prudence.

Votre adresse email ne sera pas publiée. Champs requis marqués avec *

*