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Comment vendre une agence immobilière ?

vendre-son-agence-immobiliereL’évaluation avant la cession de l’agence immobilière

Il est préférable avant de commencer à vendre son agence immobilière avec tous ses éléments corporels et incorporels de le faire évaluer par un expert et surtout par un expert indépendant car c’est un gage de sérieux d’une bonne cession (voir cf. « comment estimer le fonds de commerce d’une agence immobilière? »)
Il faut d’abord bien connaître son secteur. L’environnement et la localisation de son agence sont des données très sensibles qui peuvent jouer en votre faveur ou bien en votre défaveur – si l’agence est mal située. L’état des lieux est nécessaire aussi pour être sur de ne pas subir une moins-value entre le prix de vente et le prix de rachat du local immobilier. La maîtrise de fond en comble de son agence immobilière est donc un des éléments principaux pour optimiser le gain de vente.
Pour évaluer une agence immobilière avant sa mise en vente il faut prendre en compte tous les éléments physiques constitutifs et le chiffre d’affaires de l’activité (transaction, gestion et location) sur les trois dernières années passées. Le nombre de salariés, l’ancienneté des équipements et outillages sont aussi des éléments à prendre en compte dans l’évaluation de l’agence.
Une fois que plus rien n’est laissé au hasard, le cédant doit réaliser un dossier complet et exhaustif, largement documenté, sur toute l’agence et à remettre à l’expert qui donnera une note d’évaluation générale.

Les différentes formes de cession d’une société

Le fonds de commerce: C’est l’ensemble des éléments corporels et incorporels constituant l’activité de l’agence immobilière. Les éléments incorporels signifient que le bien n’existe pas physiquement et il fait parti d’un tout indivisible susceptible de cession partielle (donné en usufruit, location, indivision…). Ils sont constitués de l’emplacement, du droit au bail, de la clientèle (achalandage): mandats de vente, de recherche, les fichiers vendeurs et acquéreurs… Les éléments corporels concernent tout le mobilier physique: agencements, meubles, équipements informatiques, bureautiques, télécom, ainsi que le nom de l’agence et les contrats de travail en cours. Il faut exclure les stocks, les biens immobiliers, les dettes et créances, et la structure juridique.

La réglementation du prix de vente des fonds de commerce a été fixée par la loi du 29 juin 1935.
La vente de la société ou cession de parts est la partie comprenant l’ensemble des éléments du fonds de commerce cités au dessus. Il faut rajouter la structure juridique (parts sociales) les éléments du Bilan comptable (l’actif et le passif) avec les dettes et les créances.La valeur de vente du fonds de commerce se détermine de gré à gré et les éléments comptables par un expert spécialisé et indépendant. Le cédant doit apporter notamment une garantie sur le passif fiscal et social sur plusieurs années de manière à couvrir des possibles erreurs ou manques de la part du cédant.
La solution la plus courante est celle de faire la seule cession du fonds de commerce dans le cas de la vente d’une agence immobilière. Le cédant conserve ainsi la structure juridique de son activité. Si le repreneur souhaite tout reprendre – structure juridique incluse – alors il faut envisager la cession des parts sociales.
Quelque soit le cas de figure, le cédant se doit de respecter une clause de non concurrence sur le secteur et aussi dans le temps. Le cédant devra accompagner le repreneur moyennant une certaine rémunération.

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