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Comment estimer le fonds de commerce d’une agence immobilière ?

estimation-prix-agence-immobiliereL’estimation d’un fonds de commerce se base sur plusieurs méthodes différentes. Pour la méthode par défaut vous pouvez consulter le Barème d’évaluation des fonds de commerce mis à votre disposition par la Chambre de Commerce et d’Industrie de votre région. Elle se base sur le chiffre d’affaires réalisé TTC (toute taxe comprise) ou des bénéfices réalisés.

Les différentes méthodes d’estimation

Un fonds de commerce d’une agence immobilière se valorise en général entre 0.5 et 1.5 fois le bénéfice net moyen annuel. Le barème se fonde sur le chiffre d’affaires: les recettes de la société (TVA comprise) conformément à la jurisprudence de la cour de cassation. Le fonds de commerce doit comprendre:

- La clientèle et l’achalandage; la clientèle permet de mesurer « l’aptitude à réaliser un chiffre d’affaires. »

- Le droit au Bail: le détenteur d’un fonds de commerce et titulaire d’un bail a un droit au renouvellement, un des principaux éléments incorporels du fonds de commerce. Ce droit au bail maintient les lieux et évite les éventuelles évictions des bailleurs. Le droit au bail a une valeur qui lui est propre;

- Le nom commercial et l’enseigne: ils sont protégés (droit à l’enseigne) car ils appartiennent au fonds et ils sont cédés avec lui;

- D’autres éléments incorporels: brevet d’invention, les dessins, et modèles industriels, les marques de fabrique, les licences, la propriété littéraire et artistique;

- Les agencements et les installations;

- Le matériel, le mobilier et l’outillage;

Les marchandises ne sont pas comprises dans l’estimation du fonds de commerce.

Les différentes méthodes pour affiner l’évaluation d’un fonds de commerce

La situation du fonds de commerce est un élément important à prendre en compte pour calculer la valeur du fonds. La qualité de l’emplacement (voir cf. comment choisir son local immobilier) est une donnée très sensible et un gage de sécurité pour le nouvel acquéreur.

La valeur patrimoniale du fonds: c’est la valeur plancher de la firme. Quand l’entreprise dégage des bénéfices récurrents, on utilisera des méthodes plus pointues sur la base des résultats réalisés.

La valeur de productivité du fonds de commerce: on la calcul en capitalisant le bénéfice net moyen à un taux différent d’un taux de placement sans risque. Plus le risque est élevé plus le taux de capitalisation sera élevé.

La valeur par l’Excédent Brut d’Exploitation (EBE): on le détermine par la rentabilité d’exploitation en tenant compte du nombre d’années et de l’endettement.

La méthode de l’ANR(actif net réévalué): on agrège l’ensemble des actifs de l’agence immobilière, on les réévalue à la valeur actuelle du marché et on en déduit les dettes (actualisées aussi).Les capitaux propres donnent la valeur de l’agence.

La méthode des flux futurs de trésorerie: Pour l’évaluation des actifs, cette méthode est très largement appréciée car elle traduit financièrement ce que l’actif rapporte vraiment. On calcul par actualisation la valeur actuelle nette des flux futurs de trésorerie d’une activité. Pour une transaction immobilière réalisée le montant engagé correspond au prix qu’un acquéreur se doit de payer pour un investissement donné, puisque cet investissement correspond à la somme à couvrir des coûts des capitaux engagés (dettes et fonds propres). La valeur d’entreprise (VE) va correspondre ainsi à la somme des cash-flows actualisés au coût moyen pondéré par le capital engagé (CMPC).

La méthode de la Valeur par le rendement: la méthode consiste à valoriser l’entreprise en prenant en compte les dividendes versés aux actionnaires avec un taux sans risque tel que le taux d’intérêt du marché obligataire, en rajoutant la prime de risque. La prime de risque s’évalue aux alentours des 5% pour les PME. Cette méthode est plus mitigée mais elle reste néanmoins une méthode efficace pour estimer la valeur de cession d’une TPE ou PME.

L’expertise avant la cession d’un fonds de commerce

Pour réussir avec succès la cession de son fonds de commerce d’une agence immobilière il est souvent utile de faire appel à un expert qui vous aidera à faire une estimation en sur-mesure de la valeur de votre agence immobilière. Il est nécessaire de bien se faire accompagner par un spécialiste juriste pour faire le bon choix et ils réalisent pour vous les démarches nécessaires de la réalisation de l’acte de cession à son enregistrement.

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